産品價值：幫助當事人(rén)确認、獲得(de)或者駁回關于間接損失的(de)請求

按照(zhào)我國民法典中的(de)完全賠償原則，在房(fáng)屋租賃合同特别是商業性租賃關系中，出租人(rén)提前單方違約解除租賃合同的(de)，應當賠償由此給承租人(rén)造成的(de)間接損失，其中的(de)間接損失則主要包括合同正常履行的(de)情況下(xià)其可(kě)獲得(de)的(de)經營利潤收益。司法實踐中往往難以直接認定，法院一般兼顧同行業标準、合同履行情況、雙方過錯程度及舉證義務的(de)履行情況等對(duì)承租人(rén)的(de)預期經營利潤進行綜合考量後在進行合理(lǐ)裁量，作爲代理(lǐ)人(rén)應當熟知裁判觀點以最大(dà)限度地維護當事人(rén)的(de)合法權益。

一、承租人(rén)間接損失認定的(de)窘境

我國采取完全賠償原則，一方違約給另一方造成的(de)直接損失和(hé)間接損失均應當予以賠償。在房(fáng)屋租賃合同糾紛中，如承租人(rén)單方面提前解約，則應當按照(zhào)合同約定向出租人(rén)支付違約金或賠償損失，其中的(de)間接損失通(tōng)常指的(de)是如承租人(rén)繼續依約履行合同給出租人(rén)帶來(lái)的(de)租金收益，在司法實踐中并無太大(dà)争議(yì)。但如果作爲出租人(rén)的(de)“房(fáng)東”提前單方面提出解約的(de)話(huà)，除了(le)應當賠償經過出租人(rén)同意的(de)裝飾裝修項目的(de)損失、搬遷損失、維權損失等，對(duì)于由此給承租人(rén)造成的(de)間接損失也(yě)應予以賠償。

通(tōng)過案例檢索可(kě)以發現，司法實踐中對(duì)于房(fáng)屋租賃合同因出租人(rén)違約解除特别是合同未實際履行的(de)情況下(xià)，準确判斷合同履行後承租人(rén)可(kě)獲得(de)的(de)利益往往難以實現，此時(shí)法院裁判的(de)标準和(hé)尺度就至關重要。例如，近期我們代理(lǐ)的(de)一個(gè)案件就涉及承租人(rén)間接損失的(de)認定問題，房(fáng)地産公司将一幢商業廣場(chǎng)租給了(le)某商管公司，在商場(chǎng)尚未實際交付時(shí)，因雙方之間産生糾紛房(fáng)地産公司提出解約，後商管公司将房(fáng)地産公司訴至法院，要求支付違約金并賠償損失，其中原告主張的(de)損失就包括了(le)預期收益，雙方在預期收益的(de)賠償問題上分(fēn)歧較大(dà)。那麽對(duì)于代理(lǐ)人(rén)而言，深入研究類似案件中的(de)間接損失的(de)認定才能做(zuò)好訴前準備工作，也(yě)隻有掌握了(le)司法實踐的(de)基本觀點和(hé)最新動态，才能在這(zhè)個(gè)問題上作出基本判斷并争取最大(dà)程度的(de)維護當事人(rén)的(de)合法權益。

二、承租人(rén)的(de)間接損失主要指的(de)是合同正常履行的(de)情況下(xià)其可(kě)獲得(de)的(de)經營利潤收益

根據我國民法典的(de)相關規定，當事人(rén)一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定，造成對(duì)方損失的(de)，應當向對(duì)方賠償損失，損失賠償額應當相當于因違約造成的(de)損失，包括合同履行後可(kě)能獲得(de)的(de)利益，但不得(de)超過違約一方訂立合同時(shí)預見或者應當預見到的(de)因違約可(kě)能造成的(de)損失。可(kě)見我們通(tōng)常所稱的(de)間接損失實際上指的(de)就是預期利益損失或稱爲可(kě)得(de)利益損失，而實踐中法院通(tōng)常會根據案件的(de)具體情況采用(yòng)差額、類比、估算(suàn)或者綜合裁量等方法進行判斷。最高(gāo)院在2009年下(xià)發的(de)《關于當前形勢下(xià)審理(lǐ)民商事合同糾紛案件若幹問題的(de)指導意見》中指出，根據交易性質、合同的(de)目的(de)等因素，可(kě)得(de)利益損失主要分(fēn)爲生産利潤損失、經營利潤損失和(hé)轉售利潤損失等類型，在租賃經營合同中通(tōng)常可(kě)得(de)利益損失指的(de)就是經營利潤損失。人(rén)民法院在計算(suàn)和(hé)認定可(kě)得(de)利益損失時(shí)，應當綜合運用(yòng)可(kě)預見規則、減損規則、損益相抵規則及過失相抵規則等，從非違約方主張的(de)可(kě)得(de)利益損失賠償總額中扣除違約方不可(kě)預見的(de)損失、非違約方不當擴大(dà)的(de)損失、非違約方因違約獲得(de)的(de)利益、非違約方亦有過失所造成的(de)損失及必要的(de)交易成本，并應當合理(lǐ)分(fēn)配舉證責任。

可(kě)預期利益損失屬于期待利益，并不以損失的(de)實際發生爲前提。對(duì)于非商業性租賃的(de)承租人(rén)來(lái)說，如出租人(rén)單方解約，除了(le)需要返還(hái)剩餘期間的(de)租金、重新尋找住處需要的(de)搬遷費用(yòng)之外，一般不會涉及到可(kě)得(de)利益損失部分(fēn)的(de)追償。但在商業性租賃中，作爲承租人(rén)，租賃房(fáng)屋的(de)目的(de)是經營盈利而非其他(tā)居住等非盈利目的(de)，如出租人(rén)單方面違約導緻合同解除的(de)，将會導緻承租人(rén)無法按照(zhào)原計劃進行商業經營，也(yě)必然将會産生一定的(de)經營利潤損失。對(duì)于商業性租賃合同，雙方獲得(de)商業利潤并承擔相應風險是由合同性質決定且簽訂合同時(shí)可(kě)以預見的(de)，在判斷違約方能否或應否預見損害時(shí)，并不以違約方所聲明(míng)的(de)主觀預見狀态爲确定标準，而應根據合同的(de)性質、違約方的(de)經驗，以社會一般人(rén)的(de)預見能力或行業的(de)一般觀念來(lái)衡量，同時(shí)經營利潤确實會受到多(duō)種因素的(de)影(yǐng)響而具有不确定性，随著(zhe)市場(chǎng)行情、經濟形勢、經營好壞和(hé)稅收政策等多(duō)種因素變化(huà)而有起伏，但并不影(yǐng)響其成爲違約可(kě)得(de)利益認定的(de)标準。

三、應兼顧同行業标準、合同履行情況、雙方過錯程度及舉證義務的(de)履行情況等對(duì)承租人(rén)的(de)預期經營利潤進行綜合考量。

出租人(rén)對(duì)于合同正常履行情況下(xià)承租人(rén)的(de)經營利潤負有賠償責任，但可(kě)預期經營利潤是一個(gè)較爲抽象的(de)概念，主要針對(duì)未來(lái)的(de)生産經營情況進行測算(suàn)，彈性較大(dà)，在司法實踐中往往認定難度較大(dà)。從相關司法判例來(lái)看，對(duì)于經營利潤損失的(de)認定，法院尚無統一或明(míng)确的(de)裁量标準，往往根據同行業标準、合同的(de)實際履行情況、雙方的(de)過錯程度、舉證義務的(de)履行等因素在原告主張的(de)基礎上進行酌定。

（一）雙方在簽訂合同時(shí)對(duì)預期經營利潤有明(míng)确預估且未超出同行業标準的(de)，可(kě)作爲承租人(rén)主張經營利潤的(de)依據。

即使雙方在合同中對(duì)逾期回報或間接損失賠償的(de)範圍有明(míng)确約定的(de)，法院通(tōng)常也(yě)會結合同行業标準和(hé)公平原則進行綜合考量，決定是否支持承租人(rén)的(de)主張。在最高(gāo)院審理(lǐ)的(de)湖南(nán)韶山毛家飯店(diàn)發展有限公司、寇長(cháng)華合同糾紛一案中，寇長(cháng)華依據雙方在加盟手冊中載明(míng)的(de)投資回報分(fēn)析并參照(zhào)毛家飯店(diàn)上一年度的(de)營業稅完稅證明(míng)等要求毛家飯店(diàn)賠償其可(kě)預期的(de)經濟利潤損失139萬，法院認爲寇長(cháng)華主張的(de)可(kě)得(de)利益損失，遠(yuǎn)低于毛家飯店(diàn)在其《加盟手冊》上所做(zuò)的(de)“投資回報分(fēn)析”，也(yě)低于同類店(diàn)泰安毛家飯店(diàn)的(de)利潤，并參照(zhào)濟甯毛家飯店(diàn)2008年8月(yuè)的(de)營業稅完稅證，最終全部支持了(le)原告寇長(cháng)華的(de)訴請。

（二）承租人(rén)無法提供充分(fēn)的(de)證據證明(míng)經營損失的(de)具體數額的(de)，法院結合違約情況和(hé)公平原則進行自由裁量的(de)可(kě)能性較大(dà)。

在同類判例中，爲了(le)證明(míng)自身存在可(kě)預期利益的(de)損失，承租人(rén)往往會提供行業統計報告、前期收益報告或價格認證中心的(de)價格鑒定報告、評估公司的(de)評估報告作爲主張經營損失的(de)，但最終往往難以被法院完全采納，隻能作爲酌定的(de)參考因素之一。預期經營利潤是對(duì)未來(lái)的(de)生産經營情況進行預測，無論是行業報告還(hái)是前期經營收入都是不可(kě)變标準，沒有考慮到正常的(de)市場(chǎng)風險、合同履行的(de)具體情況以及宏觀政策面的(de)影(yǐng)響等多(duō)種不可(kě)變因素，法院若據此裁決較爲片面、顯示公正。軍安投資集團有限公司與北(běi)京市瑞祥豐順農貿市場(chǎng)有限公司租賃合同糾紛一案中，作爲承租人(rén)的(de)瑞祥豐公司僅提交了(le)《星級賓館行業統計報告》作爲主張經營損失的(de)證據，最終法院認定該證據不能充分(fēn)證明(míng)損失的(de)具體數額，同時(shí)參考瑞祥豐順公司已投入情況、軍安公司違約持續時(shí)間、經營風險等情況酌情确定經濟損失酌情确定爲359200元。在另一起房(fáng)屋租賃合同案件中，作爲承租人(rén)的(de)凱樂(yuè)迪大(dà)酒店(diàn)提供了(le)價格認證中心出具的(de)鑒定報告，對(duì)前期的(de)年平均利潤進行了(le)測算(suàn)并依據測算(suàn)結果主張合同剩餘期限内的(de)可(kě)預期利潤損失，但最終法院考慮到市場(chǎng)風險因素按照(zhào)30%的(de)比例支持了(le)原告的(de)訴請，即間接損失=原告前三年的(de)平均利潤*剩餘租期*30%。另一則案例中，中建銀泰建設集團有限公司與四川美(měi)麓酒店(diàn)有限公司租賃合同糾紛中，法院則直接以同行業同類别的(de)平均盈利水(shuǐ)平爲參考，酌情确定了(le)經營損失的(de)具體數額。

（三）雙方約定的(de)違約金能夠涵蓋預期利益損失的(de)，承租人(rén)無權在違約金之外再行主張經營利潤損失。

當事人(rén)在違約金和(hé)約定損失賠償之外，再行主張損失賠償的(de)，應當視當事人(rén)能否舉證證明(míng)其因違約造成的(de)實際損失大(dà)于違約金及約定損失賠償的(de)數額，确定是否支持其訴訟請求。在杭州真房(fáng)房(fáng)地産代理(lǐ)有限公司、杭州明(míng)石置業有限公司房(fáng)屋租賃合同糾紛一案中，雙方約定的(de)提前解約的(de)違約金高(gāo)達100萬元，杭州市中院就認爲承租人(rén)主張的(de)預期利益損失與該院确認出租人(rén)應當承擔的(de)違約金均屬于單方解除合同所應當負擔的(de)違約責任，性質重複，承租人(rén)不得(de)重複獲得(de)，且承租人(rén)作爲二房(fáng)東所計算(suàn)的(de)預期利益損失，系計算(suàn)了(le)常年轉租收益，在合同履行過程中，具有不确定性，不能證明(míng)承租人(rén)的(de)實際損失高(gāo)于約定的(de)違約金，故承租人(rén)的(de)上述主張最終沒有得(de)到法院的(de)支持。

（四）在出租人(rén)明(míng)确向承租人(rén)提出解約的(de)意思表示後，承租人(rén)再繼續進行投入的(de)成本屬于擴大(dà)損失，應當按照(zhào)過錯程度由雙方共同承擔違約責任。

雙方的(de)舉證責任分(fēn)配及證明(míng)标準，對(duì)法院認定可(kě)的(de)利益損失尤其重要，作爲違約方應當承擔非違約方沒有采取合理(lǐ)減損措施導緻損失擴大(dà)、非違約方因違約獲得(de)利益以及非違約方亦有過失的(de)舉證責任，才能要求法院合理(lǐ)減輕自身違約責任。按照(zhào)民法典的(de)相關規定，當事人(rén)一方違約後，對(duì)方應當采取适當，措施防止損失的(de)擴大(dà)；沒有采取适當措施緻使損失擴大(dà)的(de)，不得(de)就擴大(dà)的(de)損失請求賠償。在房(fáng)屋租賃合同糾紛案件中，如出租人(rén)明(míng)确向承租人(rén)提出解約的(de)意思表示或承租人(rén)能夠預見合同履行不能的(de)情況下(xià)，承租人(rén)再對(duì)租賃房(fáng)屋投入裝修、加盟成本或再與次承租人(rén)簽訂房(fáng)屋租賃合同的(de)，則該部分(fēn)損失屬于擴大(dà)損失，應當由雙方按照(zhào)過程程度承擔。在北(běi)京高(gāo)院審理(lǐ)的(de)北(běi)京國矽投資有限公司與北(běi)京億美(měi)世嘉商城(chéng)有限公司房(fáng)屋租賃合同糾紛一案中，因國矽公司提供的(de)證據不足以證明(míng)20在與承租人(rén)與次承租人(rén)簽訂合同之前，出租人(rén)已明(míng)确告知承租人(rén)無法爲其提供辦理(lǐ)工商登記所需材料，最終法院未能認定承租人(rén)與次承租人(rén)簽訂合同屬擴大(dà)損失，如類似案件的(de)當事人(rén)能夠提供充分(fēn)的(de)證據予以支撐的(de)，由此造成的(de)擴大(dà)損失應當由雙方按照(zhào)過錯程度共同承擔。

四、小結

對(duì)于承租人(rén)經營利潤損失的(de)認定其實是法院在行使自由裁量權時(shí)的(de)參考和(hé)界限問題，法院在認定間接損失的(de)數額時(shí)，不僅僅要考慮合同的(de)具體情況，還(hái)要兼顧公平原則有效地平衡雙方當事人(rén)的(de)合法權益。例如我們上面提及的(de)案件中，如商管公司向房(fáng)地産主張經營利潤損失的(de)，需要盡到充分(fēn)的(de)舉證義務證明(míng)損失的(de)範圍和(hé)必要性，才能将法院的(de)裁判引導在當事人(rén)預期的(de)範圍内；作爲房(fáng)地産公司則應當提供證據證明(míng)雙方的(de)過錯程度以及是否存在擴大(dà)損失等，方能減輕自身的(de)違約責任。

參考案例：

（2013）二中民終字第15489号

（2014）湘高(gāo)法民一終字第194号

（2016）最高(gāo)法民再282号

（2016）京0109民初1001号

（2018）粵06民終2516号

（2018）川民終521号

（2020）京民再111号