前言

2019年1月(yuè)22日，國務院辦公廳發布了(le)《國務院辦公廳關于開展城(chéng)鎮小區(qū)配套幼兒(ér)園治理(lǐ)工作的(de)通(tōng)知》，《通(tōng)知》表示應嚴格遵循《城(chéng)鄉規劃法》和(hé)《城(chéng)市居住區(qū)規劃設計标準》，在老城(chéng)區(qū)（棚戶區(qū)）改造、新城(chéng)開發和(hé)居住區(qū)建設、易地扶貧搬遷中應将配套建設幼兒(ér)園納入公共管理(lǐ)和(hé)公共服務設施建設規劃。

從以上文件可(kě)見，小區(qū)配套幼兒(ér)園是指依據相關标準和(hé)建設規範，在小區(qū)建設規劃中明(míng)确規定作爲配套建設的(de)服務設施。

小區(qū)配套幼兒(ér)園作爲居住區(qū)的(de)公共服務設施，其産權歸屬問題涉及到開發商、業主、政府等多(duō)個(gè)主體的(de)利益。由于法律規定對(duì)于此問題并沒有作出特别明(míng)确的(de)規定，因此在司法實踐中，各個(gè)利益主體之間對(duì)于小區(qū)配套幼兒(ér)園産權歸屬問題存在不少的(de)糾紛；各地法院就幼兒(ér)園的(de)判決利益或者産權歸屬也(yě)是各不相同，本文作者結合自身所辦理(lǐ)的(de)真實案例及全面調研情況，試分(fēn)析小區(qū)配套幼兒(ér)園的(de)産權利益歸屬問題。

一、小區(qū)配套幼兒(ér)園的(de)定義：

小區(qū)配套幼兒(ér)園是房(fáng)地産在建設樓盤時(shí)一并建設的(de)幼兒(ér)園基礎設施。根據住房(fáng)城(chéng)鄉建設部印發的(de)《城(chéng)市居住區(qū)規劃設計标準》對(duì)居民小區(qū)的(de)劃分(fēn)，居住區(qū)按照(zhào)居民步行範圍、住宅套數或人(rén)口規模可(kě)分(fēn)爲15分(fēn)鐘(zhōng)生活圈居住區(qū)、10分(fēn)鐘(zhōng)生活圈居住區(qū)、5分(fēn)鐘(zhōng)生活圈居住區(qū)、居住街(jiē)坊四級。而配套設施是指對(duì)應居住區(qū)分(fēn)級所配套規劃建設，并與居住人(rén)口規模相匹配的(de)生活服務設施。依據該标準，5分(fēn)鐘(zhōng)生活圈以上級别的(de)居住區(qū)配套設施必須包括幼兒(ér)園。也(yě)即，小區(qū)配套幼兒(ér)園是依據小區(qū)的(de)居住人(rén)口規模或住宅建築面積規模，在房(fáng)地産開發商開發小區(qū)住宅建設項目的(de)規劃設計文件中明(míng)确規定應當配套建設的(de)服務設施。

二、小區(qū)幼兒(ér)園權屬争議(yì)的(de)背景：

（一）政策層面背景

2010年《國務院關于當前發展學前教育的(de)若幹意見》将小區(qū)配套幼兒(ér)園作爲“多(duō)種形式擴大(dà)”學前教育資源的(de)重要途徑，提出“新建小區(qū)配套幼兒(ér)園要與小區(qū)同步規劃、同步建設、同步交付使用(yòng)”的(de)要求，各地區(qū)開始重視小區(qū)配套幼兒(ér)園的(de)規劃建設。2018年《中共中央 國務院關于學前教育深化(huà)改革規範發展的(de)若幹意見》中更是進一步提出要“規範小區(qū)配套幼兒(ér)園建設使用(yòng)”，并要求各個(gè)地方實施專項治理(lǐ)行動确保落實。2019年《國務院辦公廳關于開展城(chéng)鎮小區(qū)配套幼兒(ér)園治理(lǐ)工作的(de)通(tōng)知》（以下(xià)簡稱通(tōng)知）中更是進一步規定了(le)“小區(qū)配套幼兒(ér)園應當由教育行政部門辦成公辦園或者委托辦成普惠性民辦園，不得(de)辦成營利性幼兒(ér)園”，明(míng)确了(le)小區(qū)配套幼兒(ér)園的(de)性質。

（二）價值屬性巨大(dà)

小區(qū)配套幼兒(ér)園價值屬性巨大(dà)，包括投資成本和(hé)市場(chǎng)價值屬性兩個(gè)方面。以一個(gè)中等規模小區(qū)配套設施幼兒(ér)園爲例，建築面積在1500-2000平米左右，開發商直接投入成本高(gāo)達數百萬元；其市場(chǎng)對(duì)應價值更是高(gāo)達千萬元以上甚至數千萬元；如出租或者出售小區(qū)配套幼兒(ér)園，預期利益巨大(dà)。

（三）無不動産登記

我國實行統一的(de)不動産登記制度，對(duì)于住宅、商鋪甚至産權車位、土地都實行統一的(de)不動産登記制度，但是在小區(qū)配套幼兒(ér)園産權登記方面卻存在缺失，大(dà)量的(de)小區(qū)配套幼兒(ér)園尚未登記或者尚未完成登記，直接導緻其權利主體不明(míng)确。

（四）司法裁判差異

對(duì)于小區(qū)配套幼兒(ér)園的(de)歸屬在司法實踐當中也(yě)存有巨大(dà)差異。近年來(lái)，大(dà)多(duō)對(duì)于小區(qū)配套幼兒(ér)園權屬争議(yì)的(de)判決可(kě)劃分(fēn)爲“誰投資誰受益的(de)——開發商所有說”、“物(wù)權法角度小區(qū)配套設施——全體業主共有說”、“公共教育資源——政府所有說”三種觀點和(hé)判決指向。

（五）部門移交缺位

小區(qū)配套設施幼兒(ér)園的(de)規劃、建設、移交分(fēn)别牽涉到自然資源、住建部門、教育部門的(de)多(duō)部門協調配合問題，往往在具體的(de)小區(qū)移交環節會出現部門職能缺位的(de)問題，導緻小區(qū)配套幼兒(ér)園控制權與産權歸屬不一緻，容易引發産權及控制權争議(yì)。除上述原因以外，還(hái)涉及土地出讓環節的(de)約定、有償無償移交等一系列問題，種種因素導緻了(le)現存的(de)三種權屬主流觀點：開發商所有說VS全體業主共有說VS政府所有說。

三、權屬主流觀點：開發商所有說VS全體業主共有說VS政府所有說

（一）開發商所有說

1、法理(lǐ)邏輯：按照(zhào)“誰投資、誰所有、誰受益”的(de)原則，如無明(míng)确約定的(de)，開發單位作爲幼兒(ér)園的(de)土地使用(yòng)者、小區(qū)配套幼兒(ér)園的(de)投資者和(hé)建設者，通(tōng)過依法建造房(fáng)屋的(de)方式取得(de)幼兒(ér)園的(de)所有權，同時(shí)享有收益權，但是不得(de)改變幼兒(ér)園的(de)使用(yòng)用(yòng)途。

2、法律依據：①根據《民法典》第348條、《城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法》第7條、《城(chéng)鎮國有土地使用(yòng)權出讓和(hé)轉讓暫行條例》第13條和(hé)《土地登記辦法》第27條規定，出讓建設用(yòng)地使用(yòng)權，是指國家将國有建設用(yòng)地使用(yòng)權在一定年限内出讓給土地使用(yòng)者，由土地使用(yòng)者向國家支付建設用(yòng)地使用(yòng)權出讓金的(de)行爲。②根據《民法典》第231條規定，因合法建造、拆除房(fáng)屋等事實行爲設立或者消滅物(wù)權的(de)，自事實行爲成就時(shí)發生效力。開發商通(tōng)過出讓方式取得(de)小區(qū)配套幼兒(ér)園的(de)土地使用(yòng)權的(de)，當合法建造完成房(fáng)屋後，依法取得(de)小區(qū)配套幼兒(ér)園的(de)所有權利。符合“誰建造誰收益”的(de)民法精神。

3、司法判例：

①案号：（2016）閩01民終3572号——福州市晉安區(qū)王莊荷園小區(qū)業主委員(yuán)會與福州市農工商聯合企業房(fáng)地産開發公司、陳章(zhāng)峰、餘麗占有物(wù)返還(hái)糾紛一案

裁判要旨：本案争議(yì)的(de)焦點是訟争房(fáng)産（幼兒(ér)園）是否屬于公共配套設施即歸小區(qū)全體業主共有。由于本案訟争房(fáng)産具有構造上和(hé)利用(yòng)上的(de)獨立性，能夠明(míng)确區(qū)分(fēn)和(hé)排他(tā)使用(yòng)，并非法律和(hé)行政法規規定的(de)或開發商與業主約定的(de)屬于全體業主共有的(de)産權。同時(shí)，原告亦未提供相應的(de)證據證明(míng)訟争房(fáng)産的(de)建築面積已被多(duō)幢分(fēn)攤或業主購(gòu)買房(fáng)産時(shí)已負擔該訟争房(fáng)産的(de)價格，且在客觀事實上該訟争房(fáng)産不僅未被公攤，反而是分(fēn)攤了(le)其他(tā)建築的(de)共有建築面積，故原告提出本案訟争房(fáng)産（幼兒(ér)園）屬于公共配套設施歸小區(qū)全體共有的(de)訴求，依據不足，原審法院不予支持。依照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第七十二條、第七十三條，《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)建築物(wù)區(qū)分(fēn)所有權糾紛案件具體應用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋》第二條 ，《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高(gāo)人(rén)民法院關于适用(yòng)《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》的(de)解釋》第九十條之規定，一審判決:駁回原告福州市晉安區(qū)王莊荷園小區(qū)業主委員(yuán)會的(de)訴訟請求。本案無證據證明(míng)幼兒(ér)園開發單位農工商公司承諾将幼兒(ér)園所在樓房(fáng)贈與小區(qū)業主，或者與小區(qū)業主約定歸小區(qū)業主所有，亦不屬于業主的(de)法定共有部分(fēn)。......故上訴人(rén)主張應将訴争幼兒(ér)園返還(hái)給福州市晉安區(qū)王莊荷園小區(qū)全體業主，缺乏事實和(hé)法律依據，本院不予支持。

法院認爲本案訟争幼兒(ér)園并非法律和(hé)行政法規規定的(de)或開發商與業主約定的(de)屬于全體業主共有的(de)房(fáng)屋；同時(shí)，原告業主委員(yuán)會亦未提供相應的(de)證據證明(míng)幼兒(ér)園的(de)建築面積已被分(fēn)攤或業主購(gòu)買房(fáng)産時(shí)已負擔該訟争房(fáng)産的(de)價格，開發商通(tōng)過出讓方式有償取得(de)土地使用(yòng)權，根據“誰投資誰受益”原則，小區(qū)配套幼兒(ér)園應歸屬開發商所有。

②（2017）蘇03民終1026号——徐州市泉山區(qū)山水(shuǐ)華美(měi)業主委員(yuán)會與徐州華美(měi)房(fáng)地産開發有限公司所有權确認糾紛一案

裁判要旨：本院認爲，根據物(wù)權法的(de)立法精神，對(duì)于山水(shuǐ)華美(měi)小區(qū)幼兒(ér)園房(fáng)屋的(de)權屬判斷應按如下(xià)方法處理(lǐ)：1、小區(qū)配套的(de)幼兒(ér)園如屬于國家或地方規定開發商應配套修建的(de)公益性設施，按照(zhào)國家或地方的(de)規定應當移交給教育部門建設公辦幼兒(ér)園或普惠性民辦園的(de)，幼兒(ér)園的(de)權屬應當歸政府。2、在沒有規定的(de)情況下(xià)，商品房(fáng)買賣合同如約定幼兒(ér)園整體或其中的(de)某些房(fáng)屋産權歸屬的(de)，按約定執行。3、沒有規定也(yě)沒有約定的(de)情況下(xià)，區(qū)分(fēn)投資情況具體确定：如果有證據證明(míng)幼兒(ér)園的(de)成本實際列入了(le)商品房(fáng)建造成本，構成商品房(fáng)對(duì)外銷售價格的(de)組成部分(fēn)，則歸業主所有；反之，基于誰投資、誰所有、誰受益的(de)原則，幼兒(ér)園産權歸開發商所有。具體到本案，涉案幼兒(ér)園房(fáng)屋不屬于山水(shuǐ)華美(měi)小區(qū)全體業主共有，理(lǐ)由如下(xià)：首先，涉案幼兒(ér)園不屬于法定共有部分(fēn)。《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第七十三條規定：“建築區(qū)劃内的(de)道路，屬于業主共有，但屬于城(chéng)鎮公共道路的(de)除外。建築區(qū)劃内的(de)綠地，屬于業主共有，但屬于城(chéng)鎮公共綠地或者明(míng)示屬于個(gè)人(rén)的(de)除外。建築區(qū)劃内的(de)其他(tā)公共場(chǎng)所、公用(yòng)設施和(hé)物(wù)業服務用(yòng)房(fáng)，屬于業主共有。”涉案幼兒(ér)園用(yòng)房(fáng)的(de)規劃用(yòng)途即爲幼兒(ér)園，該幼兒(ér)園系山水(shuǐ)華美(měi)小區(qū)内的(de)單體建築，具有構造上獨立性、利用(yòng)上的(de)獨立性，符合專有部分(fēn)的(de)特征，系法律上專有部分(fēn)。其次，雙方當事人(rén)均認可(kě)涉案幼兒(ér)園系公辦幼兒(ér)園，且并非國家或地方規定應當移交給教育部門建設的(de)公辦幼兒(ér)園。再次，涉案幼兒(ér)園并非約定共有部分(fēn)。根據山水(shuǐ)華美(měi)業委會提交的(de)商品房(fáng)買賣合同等證據，業主與華美(měi)房(fáng)地産公司就幼兒(ér)園權屬沒有約定，因此該幼兒(ér)園并未約定歸全體業主所有。最後，山水(shuǐ)華美(měi)業委會認可(kě)涉案幼兒(ér)園房(fáng)屋系華美(měi)房(fáng)地産公司投資建設，但未提供充分(fēn)證據證實涉案幼兒(ér)園的(de)成本最終攤入商品房(fáng)的(de)開發建設成本，并構成商品房(fáng)對(duì)外銷售價格的(de)組成部分(fēn)。且商品房(fáng)的(de)銷售價格雖與開發成本有關聯，但并非決定因素。商品房(fáng)的(de)價格與房(fáng)地産市場(chǎng)環境、小區(qū)地段、開發商經營模式等多(duō)種因素相關，幼兒(ér)園的(de)建造費用(yòng)是否攤入小區(qū)開發成本并不必然導緻商品房(fáng)銷售價格的(de)變動。綜上，山水(shuǐ)華美(měi)業委會請求确認涉案幼兒(ér)園物(wù)業屬于山水(shuǐ)華美(měi)小區(qū)全體業主共有，缺乏事實和(hé)法律依據，一審駁回其該項訴訟請求，并無不當。

③（2017）皖05行終94号——安徽安天國際置業有限公司與和(hé)縣國土資源局、和(hé)縣不動産登記中心行政登記糾紛一案

裁判要旨：本院認爲，本案的(de)争議(yì)焦點爲，案涉幼兒(ér)園是否屬于小區(qū)業主共有的(de)公用(yòng)設施或公共場(chǎng)所；和(hé)縣國土資源局作出《不予登記告知書(shū)》是否符合法律規定。

根據本案查明(míng)的(de)事實，和(hé)縣建設局出具的(de)《規劃設計條件》中要求“小區(qū)應考慮設置幼兒(ér)園、居民健身活動空間或場(chǎng)所、物(wù)業管理(lǐ)及安全保障設施等”，并未明(míng)确幼兒(ér)園爲公用(yòng)設施或公共場(chǎng)所。安天國際公司與和(hé)縣國土資源局簽訂的(de)《國有土地使用(yòng)權出讓合同》中亦并未明(míng)确小區(qū)幼兒(ér)園的(de)産權歸屬。根據安天國際公司提供的(de)和(hé)縣建設局頒發的(de)《中華人(rén)民共和(hé)國建設工程規劃許可(kě)證》、面積未分(fēn)攤證明(míng)、幼兒(ér)園成本單獨核算(suàn)成本說明(míng)等證據材料證明(míng)案涉幼兒(ér)園系獨立規劃、獨立構造、可(kě)排他(tā)使用(yòng)的(de)商品房(fáng)，應認定爲物(wù)權法規定的(de)專有部分(fēn)。因《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第七十三、七十四條并未明(míng)确規定幼兒(ér)園屬于業主共有的(de)小區(qū)公用(yòng)設施或公共場(chǎng)所，對(duì)上訴人(rén)提出案涉幼兒(ér)園依照(zhào)上述法律規定應屬小區(qū)的(de)公用(yòng)設施或公共場(chǎng)所的(de)上訴理(lǐ)由，本院不予支持。上訴人(rén)提出被上訴人(rén)與小區(qū)業主簽訂的(de)《商品房(fáng)買賣合同》中約定幼兒(ér)園歸屬的(de)合同條款因違反《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第七十三、七十四條規定屬無效條款的(de)上訴理(lǐ)由亦不能成立，本院不予支持。上訴人(rén)作出《不予登記告知書(shū)》認定幼兒(ér)園屬于業主共有，系适用(yòng)法律、法規錯誤，依法應予撤銷。

通(tōng)過上述司法判例可(kě)以看出，持有“開發商所有說”觀點的(de)人(rén)，基于的(de)理(lǐ)由一般爲：①小區(qū)配套幼兒(ér)園屬于《民法典》物(wù)權編第六章(zhāng)所稱的(de)建築物(wù)專有部分(fēn)。建築物(wù)專有部分(fēn)具有構造上的(de)獨立性，能夠明(míng)确區(qū)分(fēn)；具有利用(yòng)上的(de)獨立性，可(kě)以排他(tā)使用(yòng)；能夠登記成爲特定業主所有權的(de)客體。小區(qū)配套幼兒(ér)園具有構造上的(de)獨立性，可(kě)以被所有權人(rén)獨立利用(yòng)，并能夠登記成爲特定業主所有權的(de)客體。②誰投資誰受益的(de)基本原則，既然開發商投資建造了(le)幼兒(ér)園，在沒有特别約定或者特别規定的(de)情形下(xià)，應當認定小區(qū)配套幼兒(ér)園歸開發商所有并收益。

（二）全體業主共有說

1、法理(lǐ)邏輯：小區(qū)配套幼兒(ér)園不能單獨申領房(fáng)産證，屬于小區(qū)的(de)配套設施，那麽在小區(qū)全部商品房(fáng)出售之後，配套設施的(de)所有權當然應當歸全體業主所有。且根據《商品住宅價格管理(lǐ)暫行辦法》（現已失效）的(de)規定，“住宅小區(qū)内的(de)營業性用(yòng)房(fáng)和(hé)設施的(de)建設費用(yòng)”不計入房(fáng)價，非營利性用(yòng)房(fáng)和(hé)設施建設費用(yòng)計入房(fáng)價。如果小區(qū)業主在購(gòu)買房(fáng)屋時(shí)支付費用(yòng)中包括對(duì)于小區(qū)配套幼兒(ér)園建設費用(yòng)的(de)分(fēn)攤，則小區(qū)配套幼兒(ér)園屬于小區(qū)業主共有。再者，如果小區(qū)業主在購(gòu)買房(fáng)屋時(shí)分(fēn)攤了(le)小區(qū)幼兒(ér)園的(de)面積，則小區(qū)配套幼兒(ér)園屬于小區(qū)業主共有。

2、法律依據：《民法典》第274條規定，建築區(qū)劃内的(de)道路，屬于業主共有，但是屬于城(chéng)鎮公共道路的(de)除外。建築區(qū)劃内的(de)綠地，屬于業主共有，但是屬于城(chéng)鎮公共綠地或者明(míng)示屬于個(gè)人(rén)的(de)除外。建築區(qū)劃内的(de)其他(tā)公共場(chǎng)所、公用(yòng)設施和(hé)物(wù)業服務用(yòng)房(fáng)，屬于業主共有。

3、司法判例：

①案号：（2016）浙05民終364号——藍色港灣住宅小區(qū)業主委員(yuán)會與浙江恒升投資開發有限公司、浙江恒升投資開發有限公司德清分(fēn)公司等所有權确認糾紛一案

裁判要旨：法院認爲，一、恒升分(fēn)公司單方委托德清天勤會計師事務所于2015年9月(yuè)1日出具的(de)審計報告是根據該公司單方提交的(de)憑證出具，審計時(shí)提交的(de)憑證是否全面、客觀、真實，均不可(kě)知，對(duì)該份審計報告待證内容無法采信；二、藍色港灣住宅小區(qū)項目的(de)施工到竣工驗收這(zhè)一過程先後受物(wù)業管理(lǐ)條例及物(wù)權法調整，國務院頒布的(de)物(wù)業管理(lǐ)條例第二十七條明(míng)确規定“業主依法享有的(de)物(wù)業共用(yòng)部分(fēn)、共用(yòng)設施設備的(de)所有權或者使用(yòng)權，建設單位不得(de)擅自處分(fēn)”，物(wù)權法第七十三條規定，“建築區(qū)劃内的(de)道路，屬于業主共有，但屬于城(chéng)鎮公共道路的(de)除外。建築區(qū)劃内的(de)綠地，屬于業主共有，但屬于城(chéng)鎮公共綠地或者明(míng)示屬于個(gè)人(rén)的(de)除外。建築區(qū)劃内的(de)其他(tā)公共場(chǎng)所、公用(yòng)設施和(hé)物(wù)業服務用(yòng)房(fáng)，屬于業主共有”。恒升分(fēn)公司與教育局簽訂的(de)租賃協議(yì)中僅約定教育局對(duì)728.19㎡房(fáng)屋具有使用(yòng)權，該部分(fēn)面積的(de)房(fáng)屋至今未以教育局的(de)名義辦理(lǐ)相關權證，故對(duì)恒升公司、恒升分(fēn)公司的(de)辯稱不予采信。

49幢房(fáng)屋作爲公共建築，其所有權應當歸藍色港灣小區(qū)全體業主共有。

②（2016）魯16民終220号——博興縣興福鎮國賓花園業主委員(yuán)會與山東國彙房(fáng)地産開發有限公司共有權确認糾紛一案

裁判要旨：本院認爲，本案争議(yì)的(de)焦點問題是：一、幼兒(ér)園的(de)權屬應歸上訴人(rén)還(hái)是全體業主所有；二、業主是否平攤了(le)幼兒(ér)園的(de)建設面積及投資。關于幼兒(ér)園的(de)權屬應歸上訴人(rén)還(hái)是歸全體業主所有的(de)問題。本院認爲，幼兒(ér)園等小區(qū)配套共有設施的(de)産權歸屬的(de)認定，應主要把握以下(xià)幾個(gè)原則。一、法定原則。對(duì)于住宅小區(qū)建築配套和(hé)設施所有權的(de)歸屬問題，法律法規或地方政策有明(míng)确的(de)，雙方應遵守相關規定；二、約定原則。在法律對(duì)權屬無明(míng)确規定的(de)情況下(xià)，應尊重當事人(rén)的(de)約定；三、獨立原則。從設施功能上看，隻有具有獨立功能的(de)标的(de)才可(kě)能被登記在特定的(de)業主名下(xià)；四、投資受益原則。即公用(yòng)設施的(de)成本未計入房(fáng)價的(de)或未計入公攤面積的(de)，則應根據誰投資誰受益的(de)原則确定公用(yòng)設施的(de)産權歸屬。  

本案中，涉案幼兒(ér)園所涉及的(de)法律法規和(hé)地方政策沒有明(míng)确的(de)規定其權屬。雖然建設方和(hé)業主簽訂了(le)購(gòu)房(fáng)合同，但對(duì)其權屬雙方無約定，仍不能直接界定其所有權。根據國賓花園規劃設計圖和(hé)功能，可(kě)以認定涉案幼兒(ér)園系獨立于其他(tā)建築的(de)單體建築，但從竣工至今未進行确權登記。上訴人(rén)國彙公司不能提供證據證明(míng)其在開發小區(qū)時(shí)對(duì)本案所涉幼兒(ér)園的(de)“投資”進行了(le)單獨核算(suàn)且自行承擔，應承擔舉證不能的(de)法律後果。關于業主是否平攤了(le)幼兒(ér)園的(de)建設面積及投資的(de)問題。開發商在出售商品房(fáng)之前，都要先經過物(wù)價部門審批房(fáng)屋價格，而價格的(de)計算(suàn)方式，是由諸多(duō)要素相加得(de)出來(lái)的(de)。本案中，涉案幼兒(ér)園的(de)建設資金和(hé)土地面積是否平攤給全體業主，上訴人(rén)國彙公司應有詳實資料和(hé)證據證實自己的(de)主張。從本案審理(lǐ)過程中，幼兒(ér)園沒有單獨的(de)《土地使用(yòng)證》、《建設用(yòng)地許可(kě)證》、《施工許可(kě)證》等相關手續，竣工後也(yě)未經有關部門驗收。根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于民事訴訟證據的(de)若幹規定》第二條，當事人(rén)對(duì)自己提出的(de)訴訟請求所依據的(de)事實或者反駁對(duì)方訴訟請求所依據的(de)事實有責任提供證據加以證明(míng)。沒有證據或者證據不足以證明(míng)當事人(rén)的(de)事實主張的(de)，由負有舉證責任的(de)當事人(rén)承擔不利後果。所以判決“位于博興縣興福鎮汾王路南(nán)國賓花園小區(qū)内的(de)國賓幼兒(ér)園建築歸博興縣興福鎮國賓花園全體業主所有。”

③（2016）魯17民終1735号——單縣清華園業主委員(yuán)會與單縣貴和(hé)置業有限公司、單縣欣泰物(wù)業服務有限公司等建築物(wù)區(qū)分(fēn)所有權糾紛一案

裁判要旨：本案是因小區(qū)規劃内幼兒(ér)園占用(yòng)房(fáng)屋産權歸屬引起的(de)建築物(wù)區(qū)分(fēn)所有權糾紛。案涉争議(yì)房(fáng)屋權屬歸清華園小區(qū)業主所有的(de)理(lǐ)由如下(xià)：一，被告貴和(hé)公司與清華園小區(qū)業主簽訂的(de)商品房(fáng)買賣合同中未就幼兒(ér)園占用(yòng)房(fáng)屋的(de)歸屬作出約定，且就上述房(fáng)屋至今未辦理(lǐ)産權證書(shū)，被告貴和(hé)公司也(yě)不能提供産權歸其所有的(de)證據。二，在被告貴和(hé)公司報規劃部門的(de)規劃圖紙上顯示小區(qū)規劃包含幼兒(ér)園。三，被告貴和(hé)公司主張案涉幼兒(ér)園所占房(fáng)屋由其“出資建設”、不應歸清華園小區(qū)業主所有，但是被告貴和(hé)公司不能提供證據證明(míng)其在開發建設清華園小區(qū)時(shí)将對(duì)幼兒(ér)園占用(yòng)房(fáng)屋的(de)“出資”單獨核算(suàn)且自行負擔，即不能提供證據證明(míng)未将案涉房(fáng)屋的(de)建設成本計算(suàn)在出售給清華園小區(qū)業主的(de)商品房(fáng)中。四，被告貴和(hé)公司在開發清華園小區(qū)項目并對(duì)外宣傳中稱配套設施包含幼兒(ér)園。被告貴和(hé)公司将幼兒(ér)園等配套部分(fēn)載于其銷售資料之中，使業主對(duì)其購(gòu)買專有部分(fēn)即可(kě)獲得(de)相應配套設施部分(fēn)産生合理(lǐ)信賴。綜上，被告貴和(hé)公司關于案涉幼兒(ér)園占用(yòng)房(fáng)屋由其“出資建設”、應歸其所有的(de)抗辯不能成立。根據《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第七十三條之規定：“建築區(qū)劃内的(de)道路，屬于業主共有，但屬于城(chéng)鎮公共道路的(de)除外。建築區(qū)劃内的(de)綠地，屬于業主共有，但屬于城(chéng)鎮公共綠地或者明(míng)示屬于個(gè)人(rén)的(de)除外。建築區(qū)劃内的(de)其他(tā)公共場(chǎng)所、公用(yòng)設施和(hé)物(wù)業服務用(yòng)房(fáng)，屬于業主共有”。故案涉幼兒(ér)園占用(yòng)房(fáng)屋的(de)所有權應歸清華園小區(qū)業主所有。

（三）政府所有說

    1、政策依據：2019年1月(yuè)22日，國務院辦公廳印發了(le)《關于開展城(chéng)鎮小區(qū)配套幼兒(ér)園治理(lǐ)工作的(de)通(tōng)知》（下(xià)稱《通(tōng)知》），要求對(duì)小區(qū)配套幼兒(ér)園的(de)規劃、建設、移交、辦園等環節存在的(de)問題開展治理(lǐ)，其中第2條規定，“已建成的(de)小區(qū)配套幼兒(ér)園應按照(zhào)規定及時(shí)移交當地教育行政部門，未移交當地教育行政部門的(de)應限期完成移交，對(duì)已挪作他(tā)用(yòng)的(de)要采取有效措施予以收回。有關部門要按規定對(duì)移交的(de)幼兒(ér)園辦理(lǐ)土地、園舍移交及資産登記手續”。“嚴格遵循《城(chéng)鄉規劃法》和(hé)《城(chéng)市居住區(qū)規劃設計标準》，老城(chéng)區(qū)（棚戶區(qū)）改造、新城(chéng)開發和(hé)居住區(qū)建設、易地扶貧搬遷應将配套建設幼兒(ér)園納入公共管理(lǐ)和(hé)公共服務設施建設規劃。根據該文件可(kě)以得(de)知，小區(qū)配套幼兒(ér)園作爲公共教育資源納入公共管理(lǐ)和(hé)公共服務設施，基于此認定小區(qū)配套幼兒(ér)園應當歸政府所有。

2、司法判例

①（2020）蘇13民再78号——王梅、王俠等房(fáng)屋買賣合同糾紛再審一案。

裁判要旨：土地出讓規劃中對(duì)幼兒(ér)園的(de)配套及處理(lǐ)，是政府基于公共權力對(duì)學前教育資源的(de)一種配置，具有社會公共利益屬性。配套幼兒(ér)園是教育事業的(de)政策性投資，屬國有教育資産，應按屬地移交當地政府舉辦幼兒(ér)園，不得(de)改變其性質和(hé)用(yòng)途。本案中，鄭舒元與王梅、王俠、王婷簽訂的(de)房(fáng)屋買賣合同轉讓的(de)标的(de)物(wù)系中通(tōng)公司與宿遷市國土資源局簽訂的(de)土地出讓合同約定的(de)建成後應當無償移交當地政府的(de)幼兒(ér)園房(fáng)屋，中通(tōng)公司擅自将該幼兒(ér)園房(fáng)屋出售給鄭舒元，鄭舒元再轉賣給王梅、王俠、王婷，雖然幼兒(ér)園房(fáng)屋的(de)用(yòng)途未變，但其性質已變，勢必損害社會公共利益。

②（2020）閩0102民初7313号——福州市鼓樓區(qū)教育局與福建仁文建設有限公司物(wù)權确認糾紛一案

裁判要旨：本院認爲，《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第一百四十二條規定：“建設用(yòng)地使用(yòng)權人(rén)建造的(de)建築物(wù)、構築物(wù)及其附屬設施的(de)所有權屬于建設用(yòng)地使用(yòng)權人(rén)，但有相反證據證明(míng)的(de)除外。”本案中，福建仁文建設有限公司與福州市國土資源局簽訂《福州市國有土地使用(yòng)權出讓合同》系雙方真實意思表示，合同内容不違反法律法規的(de)強制性規定，自簽訂之日起即成立并生效，對(duì)雙方均具有法律約束力，雙方均應本著(zhe)誠實信用(yòng)的(de)原則履行各自的(de)義務。福建仁文建設有限公司作爲受讓人(rén)，應按照(zhào)出讓合同約定進行投資開發。出讓合同中關于土地使用(yòng)條件規劃了(le)宗地配套建設幼兒(ér)園的(de)位置、面積、規模及使用(yòng)功能，雖然對(duì)于幼兒(ér)園的(de)權屬未明(míng)确約定，但批複及合同亦載明(míng)項目建設須符合國家、省、市有關法律、法規、标準和(hé)規範等要求，而根據當時(shí)有效施行的(de)《福州市保護城(chéng)市中學小學幼兒(ér)園建設用(yòng)地若幹規定》第七條規定“新區(qū)開發和(hé)舊(jiù)區(qū)改建，建設（開發）單位，必須按國家規定标準投資配套建設幼兒(ér)園。幼兒(ér)園建設必須與建設項目同時(shí)規劃、同時(shí)設計、同時(shí)施工、幼兒(ér)園竣工驗收必須有教育行政主管部門參加，産權移交區(qū)教育行政主管部門”，已對(duì)幼兒(ér)園的(de)權屬進行明(míng)确規定，案涉幼兒(ér)園屬于地方規定開發商應配套修建的(de)公益性設施，福建仁文建設有限公司理(lǐ)應依約遵守前述規定将産權當移交給教育行政部門。......因此，福州市鼓樓區(qū)教育局作爲轄區(qū)内的(de)教育行政主管部門訴請确認案涉幼兒(ér)園用(yòng)房(fáng)所有權歸其所有，并要求福建仁文建設有限公司交還(hái)及協助辦理(lǐ)産權登記，于法有據，本院予以支持。

③（2020）黑(hēi)01民終3459号——哈爾濱市香坊區(qū)水(shuǐ)木(mù)蘭亭小區(qū)業主委員(yuán)會、黑(hēi)龍江藍籌房(fáng)地産開發有限公司建築物(wù)區(qū)分(fēn)所有權糾紛一案

裁判要旨：關于藍籌房(fáng)産公司是否應将幼兒(ér)園交由水(shuǐ)木(mù)蘭亭業委會管理(lǐ)的(de)問題。《國務院辦公廳關于開展城(chéng)鎮小區(qū)配套幼兒(ér)園治理(lǐ)工作的(de)通(tōng)知》（國辦發[2019]3号）規定，已建成的(de)小區(qū)配套幼兒(ér)園應按照(zhào)規定及時(shí)移交當地教育行政部門，未移交當地教育行政部門的(de)應限期完成移交，對(duì)挪作他(tā)用(yòng)的(de)要采取有效措施予以回收，小區(qū)配套幼兒(ér)園移交當地教育行政部門後，應當由教育行政部門辦成公辦園或者委托辦成普惠民辦園，不得(de)辦成營利性幼兒(ér)園。根據該規定，城(chéng)鎮小區(qū)配套幼兒(ér)園應當限期移交教育行政部門，由教育行政部門行使行政管理(lǐ)職權，一審法院對(duì)水(shuǐ)木(mù)蘭亭業委會關于藍籌房(fáng)産公司将幼兒(ér)園移交其管理(lǐ)的(de)主張不予支持并無不當，本院予以維持。

持有政府所有所的(de)人(rén)普遍認爲小區(qū)配套的(de)幼兒(ér)園如屬于國家或者地方規定開發商應配套修建的(de)公益性設施，按照(zhào)國家或者地方的(de)規定應該移交當地的(de)教育部門建設公辦幼兒(ér)園或者普惠性民辦幼兒(ér)園，幼兒(ér)園的(de)權屬應當歸政府。

筆者之前代理(lǐ)了(le)一些關于幼兒(ér)園買賣、租賃、權屬争議(yì)的(de)案件，根據筆者代理(lǐ)幼兒(ér)園糾紛案件的(de)實際經驗來(lái)看，目前法院普遍采用(yòng)的(de)是政府所有說的(de)觀點。筆者認爲，根據《國務院關于當前發展學前教育的(de)若幹意見》、《省政府辦公廳關于加快(kuài)學前教育改革發展的(de)意見》、《省政府關于統籌推進城(chéng)鄉教育一體化(huà)，促進優質均衡發展的(de)若幹意見》、《中共中央國務院關于學前教育深化(huà)改革規範發展的(de)若幹意見》（2018.10）、《國務院辦公廳關于開展小區(qū)配套幼兒(ér)園治理(lǐ)工作的(de)通(tōng)知》（2019.3）的(de)規定，規劃配套建設的(de)學前教育房(fáng)屋、場(chǎng)地等設施是公共教育資源，由設區(qū)的(de)市、縣級人(rén)民政府統籌安排，用(yòng)于舉辦公辦幼兒(ér)園，或者委托舉辦普惠性民辦幼兒(ér)園，任何單位和(hé)個(gè)人(rén)不得(de)改變使用(yòng)性質和(hé)用(yòng)途。因此，小區(qū)配套幼兒(ér)園爲國有資産，屬于社會公共利益，開發商應交給教育主管部門統一安排。教育問題是人(rén)民群衆最關心，最直接，最現實的(de)問題。從中央到省到市出台的(de)一系列政策文件正是爲了(le)使教育事業的(de)發展成果更多(duō)更公平地惠及全體人(rén)民，這(zhè)些政策的(de)執行關系著(zhe)教育公平，關系著(zhe)一系列的(de)民生問題，可(kě)以更好地解決令人(rén)民群衆揪心的(de)幼兒(ér)園“入學難”問題，有著(zhe)重要的(de)社會影(yǐng)響。