*房(fáng)屋層高(gāo)節節低

商品房(fáng)交易中，購(gòu)房(fáng)者一般關注的(de)是自己所購(gòu)買的(de)房(fáng)屋面積，而不特别留意層高(gāo)，但對(duì)于購(gòu)買商鋪、高(gāo)檔住宅、loft戶型的(de)朋友，層高(gāo)往往決定著(zhe)房(fáng)屋的(de)使用(yòng)價值。爲此，小編學習(xí)所涉相關規定并結合自身辦案經驗來(lái)談一談層高(gāo)不符合合同約定實踐中是如何處理(lǐ)的(de)。

案例一：在李某某訴南(nán)京金夢都房(fáng)地産開發有限責任公司商品房(fáng)預售合同糾紛一案中，南(nán)京市江甯區(qū)人(rén)民法院對(duì)”誤差标準”的(de)計算(suàn)是以層高(gāo)減少部分(fēn)體積占÷房(fáng)屋總體積×房(fáng)屋總價款，作爲計算(suàn)損失的(de)标準。二審時(shí)南(nán)京市中級人(rén)民法院認爲：“上訴人(rén)交付的(de)房(fáng)屋層高(gāo)不符，導緻被上訴人(rén)可(kě)使用(yòng)的(de)空間減少，雙方對(duì)總空間的(de)減少比例并無異議(yì)，一審法院參照(zhào)合同約定的(de)房(fáng)價乘以減少的(de)空間比例認定損失，較爲直觀明(míng)了(le)，亦符合客觀實際。上訴人(rén)認爲應當以層高(gāo)不足部分(fēn)投射在房(fáng)屋建築面積上所占比例，并結合對(duì)房(fáng)屋的(de)具體影(yǐng)響以及房(fáng)屋性質進行評判，并無相應的(de)事實和(hé)理(lǐ)論依據，本院不予采信。”

案例二：在聖某某訴南(nán)京運昌置業發展有限公司商品房(fáng)預售合同糾紛一案中，南(nán)京市雨(yǔ)花台區(qū)人(rén)民法院認爲：“本案中雙方商品房(fáng)預售合同約定案涉房(fáng)屋用(yòng)途爲儲藏室、層高(gāo)5.8米，被告交付的(de)房(fáng)屋實際規劃層高(gāo)爲5.1米，與雙方合同約定的(de)層高(gāo)存在差距，已然構成違約。但層高(gāo)不符合合同約定的(de)行爲不屬于房(fáng)屋質量問題，未對(duì)原告的(de)正常使用(yòng)儲藏物(wù)品造成嚴重影(yǐng)響，即被告的(de)違約行爲未造成原告的(de)合同目的(de)無法實現，雙方簽訂的(de)商品房(fáng)預售合同及補充協議(yì)未達到解除的(de)條件，因而原告主張解除商品房(fáng)預售合同和(hé)補充協議(yì)的(de)訴請，本院依法不予支持。關于被告的(de)違約行爲造成原告的(de)損失問題，本院認爲被告交付的(de)房(fáng)屋層高(gāo)不符合合同約定，導緻原告購(gòu)買的(de)實際存儲空間有所減少，應承擔相應的(de)損失賠償責任。本院根據雙方合同約定的(de)單位價格、實際層高(gāo)差距、房(fáng)屋實際面積和(hé)房(fáng)屋用(yòng)途等因素，綜合認爲被告賠償原告39000元違約損失爲宜。”

上述案件中李某某購(gòu)買的(de)爲商鋪，聖某某購(gòu)買的(de)爲住宅，考慮到實際用(yòng)途情況，法院在認定賠償損失時(shí)也(yě)采用(yòng)了(le)不同的(de)标準。對(duì)于購(gòu)房(fáng)者要求賠償損失，損失的(de)計算(suàn)可(kě)以參照(zhào)“合同約定的(de)房(fáng)價乘以相應的(de)誤差比例”予以确定。而條文中的(de)相應誤差标準并沒有明(míng)确是以面積誤差比例還(hái)是體積誤差比例。

小編認爲，房(fáng)屋使用(yòng)建築面積計算(suàn)房(fáng)屋價款，與層高(gāo)不同，單位面積的(de)房(fáng)屋價值不僅包含使用(yòng)空間的(de)價值，還(hái)包括土地分(fēn)攤的(de)價值，在符合建築規範要求的(de)前提下(xià)，房(fáng)屋價值與層高(gāo)之間并不具有數量上的(de)對(duì)應關系。但普通(tōng)住宅的(de)主要性能是居住的(de)功能，房(fáng)屋作爲立體空間，層高(gāo)對(duì)于房(fáng)屋的(de)使用(yòng)價值和(hé)交易價值具有重要影(yǐng)響。在個(gè)案中，應考慮房(fáng)屋具體用(yòng)途以及層高(gāo)對(duì)其使用(yòng)功能的(de)影(yǐng)響來(lái)确定損失計算(suàn)标準。

此外，若對(duì)于雙方約定了(le)符合住建部《住宅設計規範》規定的(de)層高(gāo)條件，但實際層高(gāo)低于合同約定層高(gāo)的(de)，如果層高(gāo)差異較大(dà)，對(duì)購(gòu)房(fáng)人(rén)生活造成較大(dà)不便的(de)，購(gòu)房(fáng)人(rén)可(kě)以要求解除合同。對(duì)于“層高(gāo)差異較大(dà)，對(duì)購(gòu)房(fáng)人(rén)生活造成較大(dà)不便”的(de)标準法律法規并沒有明(míng)确。小編認爲，層高(gāo)差異較大(dà)”的(de)認定應參照(zhào)《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件适用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋》中對(duì)房(fáng)屋面積誤差的(de)返還(hái)标準，即面積誤差比超過3%的(de)可(kě)以定爲層高(gāo)差異較大(dà)。可(kě)參考最高(gāo)人(rén)民法院在（2019）最高(gāo)法民申1175号民事裁定書(shū)中最高(gāo)法觀點，即“本案中最大(dà)誤差率約爲1.1%，小于《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛适用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋》第十四條規定的(de)買受人(rén)可(kě)以請求解除合同的(de)面積誤差比絕對(duì)值3%。故劉某某以層高(gāo)不足爲由要求解除案涉《商品房(fáng)買賣合同》及《補充協議(yì)》缺乏事實依據和(hé)法律依據。”。而對(duì)于“對(duì)購(gòu)房(fáng)人(rén)生活造成較大(dà)不便”的(de)認定，小編認爲：此種情況應根據誠實守信原則并需要結合開發商違約行爲給購(gòu)房(fáng)者造成的(de)損失情況來(lái)确定購(gòu)房(fáng)者的(de)舉證責任和(hé)應達到的(de)證明(míng)程度，以公平原則爲基礎作出公平公證的(de)認定。

*違約金條款太霸道

購(gòu)房(fáng)人(rén)與房(fáng)地産開發商簽訂商品房(fáng)預售合同時(shí)，經常會看到合同約定的(de)雙方違約金比例不對(duì)等的(de)霸王條款。如“買受人(rén)逾期付款的(de)，...買受人(rén)按日向出賣人(rén)支付逾期應付款萬分(fēn)之五的(de)違約金。如出賣人(rén)逾期交房(fáng)，...出賣人(rén)按日向買受人(rén)支付已交付房(fáng)款的(de)萬分(fēn)之一的(de)違約金。”對(duì)于這(zhè)種不平等的(de)格式條約，小編幫您安安心。

1*違約金過高(gāo)怎麽辦？

淮安新城(chéng)億祥房(fáng)地産開發有限公司訴楊某某商品房(fáng)預售合同糾紛一案，楊某某逾期支付房(fáng)款，開發商起訴要求解除合同并要求購(gòu)房(fáng)者支付違約金。根據雙方合同約定：“買受人(rén)若未按期付款，須向出賣人(rén)支付逾期未付款額的(de)日萬分(fēn)之五計算(suàn)的(de)違約金；逾期超過30天的(de)，出賣人(rén)有權解除合同并收取合同總價款20%的(de)違約金。”金湖縣人(rén)民法院認爲，在簽訂時(shí)不存在一方受脅迫受欺詐等情節，不違反國家法律禁止性規定，屬合法有效之合同。根據合同約定，購(gòu)房(fáng)者無正當理(lǐ)由逾期給付購(gòu)房(fáng)款，構成違約，開發商可(kě)行使合同解除權。而對(duì)于違約金的(de)認定，法院認爲，當事人(rén)以約定的(de)違約金過高(gāo)爲由請求減少的(de)，應當以違約金超過造成的(de)損失30%爲标準适當減少。且購(gòu)房(fáng)者違約行爲與新冠疫情造成其履行能力大(dà)幅下(xià)降有關聯，從違約金兼顧補償性和(hé)懲罰性的(de)雙重性質出發，案涉違約金計算(suàn)以未付房(fáng)款金額按日萬分(fēn)之一計算(suàn)。

2*違約金過低怎麽辦？

王某某訴南(nán)京華光(guāng)置業發展有限公司商品房(fáng)預售合同糾紛一案，雙方簽訂商品房(fáng)預售合同，該合同載明(míng)：甲方預售給乙方的(de)商品房(fáng)，合同約定乙方遲延支付合同價款的(de)，按照(zhào)未付到期價款的(de)每天萬分(fēn)之1計算(suàn)，向甲方支付遲延期間的(de)違約金。甲方遲延交付商品房(fáng)的(de)，按照(zhào)已收價款的(de)每天萬分(fēn)之0.3計算(suàn)，向乙方支付遲延期間的(de)違約金。法院認爲：約定的(de)違約金低于造成的(de)損失的(de)，當事人(rén)可(kě)以請求人(rén)民法院或者仲裁機構予以增加。案涉合同對(duì)合同雙方遲延履行違約金的(de)計算(suàn)方法采取了(le)雙重标準，且開發商逾期交房(fáng)僅按每天萬分(fēn)之0.3計算(suàn)違約金，也(yě)低于給購(gòu)房(fáng)人(rén)所造成的(de)損失，故法院酌定被告按照(zhào)每天萬分(fēn)之0.6标準向原告支付遲延交房(fáng)違約金。

小編認爲：在商品房(fáng)買賣過程中，開發商往往處于更優勢的(de)地位，基于社會地位的(de)不平等常會導緻合同雙方權利義務的(de)不對(duì)等。我國《合同法》明(míng)确規定：當事人(rén)應當遵循公平原則确定各方的(de)權利和(hé)義務。我國法律将違約金作爲一種違約救濟措施和(hé)懲罰機制，既是爲保護守約者的(de)利益，也(yě)爲遏制違約行爲的(de)蔓延，以維護良好的(de)社會秩序，營造健康的(de)商業環境。當面對(duì)雙重标準的(de)霸王條款時(shí)，我們應當拿起法律武器，捍衛自身合法權益。

附相關依據如下(xià)：

關于層高(gāo)：

1.江蘇省高(gāo)級人(rén)民法院關于審理(lǐ)房(fáng)地産合同糾紛案件若幹問題的(de)解答(dá)（2017最新）第四十條：層高(gāo)誤差如何處理(lǐ)？

對(duì)于商品房(fáng)買賣合同約定的(de)層高(gāo)低于住建部《住宅設計規範》的(de)，如果出賣人(rén)未向購(gòu)房(fáng)人(rén)披露的(de)，買受人(rén)應有權解除合同。 對(duì)于雙方約定了(le)符合前述條件的(de)層高(gāo)條件，但實際層高(gāo)低于合同約定層高(gāo)的(de)，如果層高(gāo)差異較大(dà)，對(duì)購(gòu)房(fáng)人(rén)生活造成較大(dà)不便的(de)，購(gòu)房(fáng)人(rén)要求解除合同的(de)，應予支持。如果差異不大(dà)，購(gòu)房(fáng)人(rén)無權 要求解除合同，但可(kě)以要求賠償損失，損失的(de)計算(suàn)可(kě)以參照(zhào)合同約定的(de)房(fáng)價乘以相應的(de)誤差比例予以确定。

2.我國現行的(de)《住宅設計規範》對(duì)于層高(gāo)的(de)要求：

《住宅設計規範》GB50096-2011

5.5層高(gāo)和(hé)淨高(gāo)。

5.5.1住宅層高(gāo)宜爲2.80m。

5.5.2卧室、起居室(廳)的(de)室内淨高(gāo)不應低于2.40m，局部淨高(gāo)不應低于2.10m，且局部淨高(gāo)的(de)室内面積不應大(dà)于室内使用(yòng)面積的(de)1/3。

5.5.3利用(yòng)坡屋頂内空間作卧室、起居室(廳)時(shí)，至少有1/2 的(de)使用(yòng)面積的(de)室内淨高(gāo)不應低于2.10m。

5.5.4廚房(fáng)、衛生間的(de)室内淨高(gāo)不應低于2.20m。

5.5.5廚房(fáng)、衛生間内排水(shuǐ)橫管下(xià)表面與樓面、地面淨距不得(de)低于1.90m,且不得(de)影(yǐng)響門、窗(chuāng)扇開啓。 

其中，5.5.2、5.5.3爲強制性條文，必須嚴格執行。

另外，關于層高(gāo)和(hé)室内淨高(gāo)的(de)定義在該規範中也(yě)做(zuò)了(le)說明(míng)：

——層高(gāo)：上下(xià)相鄰兩層樓面或樓面與地面之間的(de)垂直距離

——室内淨高(gāo)：樓面或地面至上部樓闆或吊頂底面之間的(de)垂直距離。

即：上述2.8米層高(gāo)=室内淨高(gāo)+天花闆厚度

3.《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件适用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋》

十四條：

出賣人(rén)交付使用(yòng)的(de)房(fáng)屋套内建築面積或者建築面積與商品房(fáng)買賣合同約定面積不符，合同有約定的(de)，按照(zhào)約定處理(lǐ)；合同沒有約定或者約定不明(míng)确的(de)，按照(zhào)以下(xià)原則處理(lǐ)：

（一） 面積誤差比絕對(duì)值在３％以内（含３％），按照(zhào)合同約定的(de)價格據實結算(suàn)，買受人(rén)請求解除合同的(de)，不予支持；

（二） 面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買受人(rén)請求解除合同、返還(hái)已付購(gòu)房(fáng)款及利息的(de)，應予支持。買受人(rén)同意繼續履行合同，房(fáng)屋實際面積大(dà)于合同約定面積的(de)，面積誤差比在３％以内（含３％）部分(fēn)的(de)房(fáng)價款由買受人(rén)按照(zhào)約定的(de)價格補足，面積誤差比超出３％部分(fēn)的(de)房(fáng)價款由出賣人(rén)承擔，所有權歸買受人(rén)；房(fáng)屋實際面積小于合同約定面積的(de)，面積誤差比在３％以内（含３％）部分(fēn)的(de)房(fáng)價款及利息由出賣人(rén)返還(hái)買受人(rén)，面積誤差比超過３％部分(fēn)的(de)房(fáng)價款由出賣人(rén)雙倍返還(hái)買受人(rén)。

關于違約金：

1.《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第一百一十四條 ：

當事人(rén)可(kě)以約定一方違約時(shí)應當根據違約情況向對(duì)方支付一定數額的(de)違約金，也(yě)可(kě)以約定因違約産生的(de)損失賠償額的(de)計算(suàn)方法。

約定的(de)違約金低于造成的(de)損失的(de)，當事人(rén)可(kě)以請求人(rén)民法院或者仲裁機構予以增加；約定的(de)違約金過分(fēn)高(gāo)于造成的(de)損失的(de)，當事人(rén)可(kě)以請求人(rén)民法院或者仲裁機構予以适當減少。

當事人(rén)就遲延履行約定違約金的(de)，違約方支付違約金後，還(hái)應當履行債務。

2.最高(gāo)人(rén)民法院《關于适用(yòng)<中华人民共和国合同法>若幹問題的(de)解釋（二）》

第二十八條：當事人(rén)依照(zhào)合同法第一百一十四條第二款的(de)規定，請求人(rén)民法院增加違約金的(de)，增加後的(de)違約金數額以不超過實際損失額爲限。增加違約金以後，當事人(rén)又請求對(duì)方賠償損失的(de)，人(rén)民法院不予支持。

3.最高(gāo)人(rén)民法院《關于适用(yòng)<中华人民共和国合同法>若幹問題的(de)解釋（二）》

第二十九條：當事人(rén)主張約定的(de)違約金過高(gāo)請求予以适當減少的(de)，人(rén)民法院應當以實際損失爲基礎，兼顧合同的(de)履行情況、當事人(rén)的(de)過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和(hé)誠實信用(yòng)原則予以衡量，并作出裁決。當事人(rén)約定的(de)違約金超過造成損失的(de)百分(fēn)之三十的(de)，一般可(kě)以認定爲合同法第一百一十四條第二款規定的(de)過分(fēn)高(gāo)于造成的(de)損失

4..最高(gāo)人(rén)民法院《關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件适用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋》

第十六條：當事人(rén)以約定的(de)違約金過高(gāo)爲由請求減少的(de)，應當以違約金超過造成的(de)損失30%爲标準适當減少。