題問：第三人(rén)侵害租賃房(fáng)屋時(shí)，承租人(rén)能否要求出租人(rén)承擔違約責任？

承租人(rén)面對(duì)第三人(rén)侵害租賃房(fáng)屋時(shí)的(de)訴訟策略

前 言：租賃合同正常履行的(de)過程中，突然出現的(de)“第三者插足”——第三人(rén)侵害租賃物(wù)，打破了(le)租賃雙方美(měi)好的(de)預期。由此引發租賃雙方間的(de)矛盾如何解決？作爲租賃物(wù)所有權人(rén)的(de)出租人(rén)，可(kě)訴諸侵權責任挽回自身損失。但作爲承租人(rén)，面對(duì)突如其來(lái)的(de)第三者妨害，應當如何維護自身合同權益？筆者結合前不久辦結并勝訴的(de)一起房(fáng)屋租賃合同糾紛案件作以總結和(hé)探究。

一、由個(gè)案引發的(de)問題

2019年1月(yuè)，承租人(rén)甲與出租人(rén)乙簽訂《房(fáng)屋租賃合同》，約定由甲承租乙房(fáng)屋，租期5年。合同簽訂後，甲在征得(de)乙同意下(xià)，對(duì)租賃房(fáng)屋進行了(le)裝修，3月(yuè)底裝修完畢并入住。2019年6月(yuè)，乙的(de)母親丙兩次至租賃房(fáng)屋處進行打砸，甚至往屋門上塗抹糞便，對(duì)甲進行驅趕。事後甲得(de)知，在其租賃房(fáng)屋以前丙就有過因與乙存在家庭矛盾而滋擾租客的(de)行爲。無奈之下(xià)，甲搬出租賃房(fáng)屋，并就此事與乙進行協商，欲挽回自己的(de)損失，但雙方無法達成一緻意見。

從房(fáng)屋裝修完成入住到打砸事件的(de)發生僅三月(yuè)有餘，面對(duì)突如其來(lái)的(de)變故，甲若通(tōng)過訴訟維權，其應當如何選擇權益訴求對(duì)象呢(ne)？也(yě)即，是通(tōng)過侵權之訴起訴第三人(rén)丙，還(hái)是通(tōng)過違約之訴起訴出租人(rén)乙？如何制定和(hé)落實訴訟策略，何種路徑能夠最大(dà)程度的(de)維護承租人(rén)的(de)利益呢(ne)？

二、承租人(rén)的(de)救濟路徑：侵權之訴與違約之訴

在此，首先需要澄清的(de)是，此類情形非侵權與違約之競合。所謂侵權與違約競合應是指對(duì)于合同一方主體所爲某種行爲既符合侵權行爲的(de)構成要件，又滿足違約行爲的(de)構成要件，從而導緻侵權責任與違約責任的(de)共同産生，即産生責任競合。而本文所探討(tǎo)的(de)情形實則爲同一案件事實下(xià)形成的(de)兩種不同主體責任的(de)疊合，也(yě)即第三人(rén)侵害租賃物(wù)的(de)，承租人(rén)是向第三人(rén)主張侵權責任亦或是向出租人(rén)主張違約責任。

（一）侵權之訴的(de)法律障礙

如果承租人(rén)把權益的(de)訴求主體指向房(fáng)屋租賃合同法律關系外的(de)第三人(rén)，則承租人(rén)可(kě)訴諸侵權之訴請求第三人(rén)承擔責任。但是，值得(de)思考的(de)是第三人(rén)侵害了(le)承租人(rén)的(de)什(shén)麽“權”呢(ne)？

首先，一種比較直觀的(de)“權”就是承租人(rén)的(de)租賃權，是其基于租賃法律關系形成的(de)對(duì)租賃房(fáng)屋享有的(de)使用(yòng)和(hé)收益的(de)權利。承租人(rén)基于與出租人(rén)之間租賃合同而形成的(de)财産權，能否成爲侵權行爲的(de)客體？《侵權責任法》第2條采用(yòng)了(le)列舉式規定了(le)18種受侵權責任法保護的(de)民事權益範圍，其中并無租賃權。既如此，租賃權是否可(kě)歸于該條所謂“财産權益”之下(xià)呢(ne)？筆者認爲，所謂租賃權，其性質應屬一種基于租賃合同産生的(de)一種債權。如果以租賃權受到侵害爲依據，請求第三人(rén)爲之承擔侵權責任，這(zhè)其實涉及到法學理(lǐ)論界關于第三人(rén)侵害債權的(de)理(lǐ)論。然而，在我國當前的(de)司法實踐中，債權可(kě)否成爲《侵權責任法》的(de)調整範圍亦是一個(gè)争議(yì)不斷的(de)理(lǐ)論話(huà)題，本文對(duì)此不予詳述。

其次，還(hái)有一種“權”即爲承租人(rén)享有的(de)對(duì)租賃房(fáng)屋的(de)占有。占有非占有權，所謂占有則是占有人(rén)對(duì)物(wù)的(de)一種事實上管領的(de)狀态，非權利也(yě)。實務中亦有觀點認爲該種占有可(kě)爲《侵權責任法》第2條中“财産權益”。筆者不否認該種觀點的(de)合理(lǐ)性，隻是，基于本文探討(tǎo)的(de)第三人(rén)侵害租賃物(wù)之情形，并非第三人(rén)對(duì)承租人(rén)占有之侵奪，所以，承租人(rén)的(de)占有狀态并未受到侵害。

由上來(lái)看，承租人(rén)起訴第三人(rén)請求其承擔侵權責任，依據尚有不足，行權過程中或有法律或司法現實的(de)困阻。即便承租人(rén)可(kě)順利訴求第三人(rén)承擔侵權責任，但對(duì)于合同法律關系範圍内的(de)相關問題，如合同解除、預付租金及押金之退賠，該路徑難以實現。顯然，起訴第三人(rén)并非承租人(rén)實現權益維護最大(dà)化(huà)的(de)路徑。

（二）違約之訴的(de)現實選擇

承租人(rén)将權益訴求的(de)矛頭指向出租人(rén)，基于違約之訴向出租人(rén)主張違約責任，已然成爲承租人(rén)權益維護的(de)現實選擇。對(duì)承租人(rén)來(lái)說，第三人(rén)的(de)不定期滋擾行爲猶如夢魇，這(zhè)種情況下(xià)，租賃房(fáng)屋已無法滿足承租人(rén)的(de)正常生活需求，從承租人(rén)角度看，盡快(kuài)離開如此“是非之地”成爲其最爲迫切的(de)訴求之一，換言之，解除租賃合同。同時(shí)，要求出租人(rén)退回預交的(de)租金及房(fáng)屋押金，并賠償因此造成的(de)裝修損失。從這(zhè)些承租人(rén)一般會提及的(de)主要訴求願望來(lái)看，能夠最終解決上述問題的(de)訴訟路徑也(yě)就是違約之訴，況且這(zhè)些争議(yì)本就屬于租賃雙方間的(de)實體問題。通(tōng)過違約救濟途徑，可(kě)以實現承租人(rén)利益的(de)最大(dà)化(huà)維護，但具體落實和(hé)執行這(zhè)種訴訟策略，需要考慮其他(tā)其他(tā)相關的(de)細節問題，下(xià)文詳述。

三、違約之訴需考量的(de)租賃雙方的(de)歸責原則

探究合同主體承擔違約責任的(de)前提，就是要明(míng)确所适用(yòng)的(de)歸責原則，以便确定權益訴求對(duì)象的(de)違約責任，并預測相對(duì)方是否會反訴我方承擔一定的(de)違約責任。

所謂歸責原則，是指确定具體的(de)民事主體承擔民事責任的(de)依據和(hé)标準。傳統民法理(lǐ)論中合同責任的(de)歸責原則一般存在過錯責任和(hé)嚴格責任（無過錯責任）。大(dà)陸法系國家以過錯責任作爲一般的(de)歸責原則，該原則認爲違約責任的(de)承擔以違約方存在導緻違約行爲發生的(de)過錯爲前提，沒有過錯，既使存在違約行爲也(yě)不承擔違約責任。而英美(měi)法系國家則認爲違約責任屬于一種嚴格責任，其責任承擔并非取決于一方的(de)過錯及其程度，除有免責事由外，隻要一方出現違約行爲，就應當承擔違約責任。

我國違約責任歸責原則是兼具過錯責任和(hé)嚴格責任原則，《合同法》第107條“當事人(rén)一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的(de)，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”，規定了(le)一般合同責任的(de)嚴格責任原則，也(yě)即在違約責任的(de)承擔中，除法律另有規定外，合同一方當事人(rén)違反合同約定的(de)，就應當承擔法定或者約定的(de)違約責任。當然這(zhè)隻是合同法确定違約責任的(de)一般性原則，在合同法分(fēn)則中存在著(zhe)諸多(duō)過錯責任原則的(de)規定，比如《合同法》第189條“因贈與人(rén)故意或者重大(dà)過失緻使贈與的(de)财産毀損、滅失的(de)，贈與人(rén)應當承擔損害賠償責任”，還(hái)有《合同法》第302條“承運人(rén)應當對(duì)運輸過程中旅客的(de)傷亡承擔損害賠償責任，但傷亡是旅客自身健康原因造成的(de)或者承運人(rén)證明(míng)傷亡是旅客故意、重大(dà)過失造成的(de)除外”等，就是明(míng)顯的(de)過錯責任原則。

（一）第三人(rén)侵害租賃房(fáng)屋時(shí)出租人(rén)的(de)歸責原則

租賃合同履行期内，如遇第三人(rén)侵害租賃物(wù)，出租人(rén)是否應向承租人(rén)承擔違約責任，應探明(míng)出租人(rén)适用(yòng)的(de)歸責原則。此類情形下(xià)，對(duì)出租人(rén)的(de)歸責原則，理(lǐ)論與實踐存在一定的(de)區(qū)别。

《合同法》第121條：“當事人(rén)一方因第三人(rén)的(de)原因造成違約的(de)，應當向對(duì)方承擔違約責任。當事人(rén)一方和(hé)第三人(rén)之間的(de)糾紛，依照(zhào)法律規定或者按照(zhào)約定解決”

多(duō)數情況下(xià)，利益受損的(de)一方主體都依據第121條向相對(duì)方主張違約責任，該條清楚的(de)确立了(le)第三人(rén)原因下(xià)，一方合同主體的(de)違約責任應适用(yòng)嚴格責任。通(tōng)過查閱涉及該條文的(de)房(fáng)屋租賃合同糾紛案件判決書(shū)，絕大(dà)多(duō)數法院是按照(zhào)條文意思，采用(yòng)嚴格責任确認一方主體承擔違約責任。然而，在理(lǐ)論界，第121條的(de)理(lǐ)解與适用(yòng)頗有争議(yì)，甚至有學者對(duì)該條的(de)存廢提出了(le)質疑。究其原因，主要是“第三人(rén)的(de)原因”其實頗具内涵，有些第三人(rén)原因或是發端于一方當事人(rén)原因，有些第三人(rén)原因或是接近意外事件，如果對(duì)第三人(rén)原因不加區(qū)分(fēn)地一并由一方當事人(rén)承擔違約後果，導緻該方主體面臨承擔與自己毫無關系的(de)第三人(rén)行爲後果，加重了(le)該方主體的(de)經營負擔，誠非合理(lǐ)。

在租賃合同法律關系中，根據《合同法》第216條“出租人(rén)應當按照(zhào)約定将租賃物(wù)交付承租人(rén)，并在租賃期間保持租賃物(wù)符合約定的(de)用(yòng)途”，租賃合同下(xià)，出租人(rén)主要負有交付租賃物(wù)，保持租賃物(wù)符合約定的(de)使用(yòng)、收益狀态（适租狀态）的(de)義務。該條系出租人(rén)交付租賃物(wù)的(de)瑕疵擔保責任。《合同法》第121條的(de)适用(yòng)前提是，出租人(rén)因第三人(rén)原因的(de)違約事實應當定位在無法交付租賃物(wù)或者未能保持房(fáng)屋的(de)适租狀态。

實踐中，常見的(de)“第三人(rén)原因”有兩種形式，第一種是不可(kě)歸責于租賃雙方的(de)第三人(rén)原因，比如第三人(rén)意外失火導緻租賃物(wù)被損毀；第二種是第三人(rén)基于與租賃雙方中一方的(de)關聯原因，導緻第三人(rén)侵害租賃物(wù)，比如第三人(rén)因與一方主體的(de)矛盾糾紛，故意侵害租賃物(wù)，文首案例即爲此。在第三人(rén)原因緻一方合同主體違約時(shí)，應當關注到“違約”一方本身是否具有緻使“第三人(rén)原因”産生的(de)原因，換言之，即“違約”一方當事人(rén)對(duì)此是否具有過錯。考察一方主體對(duì)第三人(rén)原因之發生是否具有關聯因素，從而對(duì)合同主體進行歸責方爲合理(lǐ)。既如此，在前文所述第一種“第三人(rén)原因”形式下(xià)，合同主體對(duì)違約事實的(de)發生并無過錯，債務人(rén)不應受到違約非難；對(duì)第二種情形而言，一方主體是第三人(rén)原因的(de)發端，其對(duì)違約事實之發生具有過錯，就應當承擔相應的(de)違約責任。

綜上所述，在房(fáng)屋租賃合同糾紛中，若第三人(rén)侵害租賃房(fáng)屋系因爲出租人(rén)與第三人(rén)之間原因導緻，則出租人(rén)對(duì)未能履行房(fáng)屋的(de)适租義務具有過錯，其應當違約責任；如果第三人(rén)侵害房(fáng)屋的(de)行爲系屬偶然，非租賃雙方原因而緻，出租人(rén)不具有過錯，不應承擔違約責任。

（二）第三人(rén)侵害租賃房(fáng)屋時(shí)承租人(rén)的(de)歸責原則

根據《合同法》第235條“租賃期間屆滿，承租人(rén)應當返還(hái)租賃物(wù)。返還(hái)的(de)租賃物(wù)應當符合按照(zhào)約定或者租賃物(wù)的(de)性質使用(yòng)後的(de)狀态”。在第三人(rén)侵害租賃物(wù)情形下(xià)，承租人(rén)顯然無法向出租人(rén)返還(hái)符合要求的(de)租賃物(wù)，因此承租人(rén)就有了(le)可(kě)能被出租人(rén)反訴之風險。

從《合同法》235條來(lái)看，似乎承租人(rén)返還(hái)租賃物(wù)的(de)責任也(yě)是适用(yòng)嚴格責任，亦即承租人(rén)無法返還(hái)符合要求的(de)租賃物(wù)就應當承擔違約責任。但是，《合同法》第218條“承租人(rén)按照(zhào)約定的(de)方法或者租賃物(wù)的(de)性質使用(yòng)租賃物(wù)，緻使租賃物(wù)受到損耗的(de)，不承擔損害賠償責任”和(hé)第222條“承租人(rén)應當妥善保管租賃物(wù)，因保管不善造成租賃物(wù)毀損、滅失的(de)，應當承擔損害賠償責任”對(duì)承租人(rén)租期内使用(yòng)和(hé)保管租賃物(wù)的(de)義務進行了(le)特殊規定，即在租賃期内，承租人(rén)對(duì)租賃物(wù)使用(yòng)的(de)同時(shí)負有妥善保管義務，如因保管不善，即因過錯而導緻租賃物(wù)毀損、滅失的(de)，則承租人(rén)需要承擔賠償責任。因此，承租人(rén)對(duì)于租賃物(wù)毀損的(de)法律後果承擔的(de)是過錯責任。

既如此，筆者認爲，對(duì)于第三人(rén)原因侵害租賃物(wù)的(de)情況下(xià)，承租人(rén)的(de)歸責原則應當與前述出租人(rén)在第三人(rén)原因下(xià)的(de)歸責證成一緻，此不贅述。所以，即使因爲第三人(rén)侵害租賃物(wù)緻使承租人(rén)無法返還(hái)符合要求的(de)租賃物(wù)，如果承租人(rén)對(duì)第三人(rén)侵害行爲的(de)發生并無過錯，其并不具有可(kě)歸責性。

四、違約之訴需考量的(de)請求内容

通(tōng)過前文論述，如因出租人(rén)原因引發的(de)第三人(rén)侵害租賃物(wù)，出租人(rén)具有可(kě)歸責性，承租人(rén)可(kě)請求出租人(rén)承擔違約責任。至于責任承擔方面，還(hái)存在著(zhe)兩個(gè)争議(yì)點，即出租人(rén)應否承擔合同解除的(de)責任以及承租人(rén)的(de)損失能否完全由出租人(rén)承擔。

（一）承租人(rén)能否要求解除合同

合同解除的(de)事由有兩種，即約定解除或是法定解除。抛開約定解除不看，從法定解除的(de)角度看，承租人(rén)是否能夠解除租賃合同。

《合同法》第94條第4項“當事人(rén)一方遲延履行債務或者有其他(tā)違約行爲緻使不能實現合同目的(de)”規定了(le)守約方的(de)合同解除權。在租賃合同法律關系中，合同法對(duì)承租人(rén)特别授予了(le)一種解除權，即《合同法》第231條“因不可(kě)歸責于承租人(rén)的(de)事由，緻使租賃物(wù)部分(fēn)或者全部毀損、滅失的(de)，承租人(rén)可(kě)以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物(wù)部分(fēn)或者全部毀損、滅失，緻使不能實現合同目的(de)的(de)，承租人(rén)可(kě)以解除合同”，該條規定非因承租人(rén)原因，出現租賃物(wù)部分(fēn)或全部毀損的(de)，承租人(rén)除享有要求減少或拒付租金的(de)權利外，若合同目的(de)無法實現的(de)，還(hái)可(kě)要求解除合同。所以說，承租人(rén)能否要求解除合同，必須要看第三人(rén)侵害租賃物(wù)有無達到導緻其不能實現合同目的(de)之程度，如果承租人(rén)因第三人(rén)侵害無法繼續使用(yòng)租賃物(wù)，其基于租賃合同産生的(de)對(duì)租賃物(wù)進行使用(yòng)和(hé)收益的(de)權利淪爲空談，當然享有解除合同的(de)權利。但如果出租人(rén)對(duì)租賃物(wù)即使進行了(le)修繕或者出租人(rén)即使排除了(le)第三人(rén)的(de)侵害行爲，承租人(rén)尚可(kě)繼續使用(yòng)租賃物(wù)的(de)，則解除合同之訴求或許難以得(de)到支持。

（二）合同解除後的(de)責任承擔

合同解除後的(de)押金及預付租金的(de)退還(hái)責任自不待言。此處探討(tǎo)對(duì)承租人(rén)因第三人(rén)侵害房(fáng)屋産生的(de)損失（如裝修損失），是否完全可(kě)以由出租人(rén)承擔問題。

在我國，違約責任主要還(hái)是作爲一種補償性财産給付責任，也(yě)就是說違約方應當“填補”守約方因違約而遭受的(de)财産損失，以達到“填平”損失的(de)效果。損失賠償責任的(de)承擔還(hái)是需要回到前文中對(duì)出租人(rén)及承租人(rén)在第三人(rén)侵害租賃物(wù)情形下(xià)的(de)歸責問題上，關鍵點還(hái)是在于租賃雙方對(duì)第三人(rén)原因的(de)發生是否存在過錯，有無免責可(kě)能性？具體到本文所設情形下(xià)租賃合同關系來(lái)看，出租人(rén)承擔違約責任的(de)原因是其對(duì)第三人(rén)侵害租賃房(fáng)屋負有過錯，在此前提下(xià)，出租人(rén)尚無免責可(kě)能性，應當賠償承租人(rén)的(de)全部損失，但損失賠償的(de)範圍不能超過雙方簽訂合同時(shí)可(kě)以預見的(de)範圍。

五、結語

回看本文最初的(de)案例，因爲丙的(de)侵害行爲起源于與出租人(rén)乙的(de)矛盾糾紛，且乙未能有效阻止丙的(de)侵害行爲，緻使甲無法正常使用(yòng)房(fáng)屋，甲的(de)合同目的(de)難以實現，乙對(duì)甲無法使用(yòng)房(fáng)屋的(de)事實發生具有過錯，也(yě)即乙未能履行适租義務，故而，甲有權解除合同并要求乙承擔違約責任。

第三人(rén)侵害租賃物(wù)的(de)情形下(xià)，通(tōng)過違約救濟路徑，利益受損承租人(rén)未必就是被動一方。違約救濟下(xià)的(de)嚴格責任歸責原則雖有悖公平原則，然實踐中通(tōng)過法解釋學原理(lǐ)，對(duì)第三人(rén)原因進行考察、區(qū)分(fēn)，以此尋求過錯責任的(de)适用(yòng)空間，從而兼顧租賃雙方整體利益。

最後，承租人(rén)訴訟策略的(de)選擇決定著(zhe)利益受損的(de)承租人(rén)如何有效實現維權的(de)核心方向。對(duì)此類合同糾紛案件，選擇合适的(de)救濟路徑，明(míng)确可(kě)适用(yòng)的(de)歸責原則及訴求内容，關乎著(zhe)當事人(rén)能否順利通(tōng)過訴訟實現權益維護的(de)根本。